一、投资增速维持高位，销售回暖趋势明显

2019年以来，房地产市场投资延续2018年的高增长态势，而且增速还有所加快。市场销售由降转升，3、4月份回暖态势明显。但土地购置面积出现较大幅度的下滑，为未来房地产供给和房价上涨带来隐忧。

1.房地产投资保持高位运行，但竣工面积下滑较大

从房地产投资的整体情况看，2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比2018年全年高出2.4个百分点，比同期高出1.6个百分点。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速比上年同期提高2.6个百分点。虽然当前房地产投资延续2018年以来的增长趋势是预料之中的，但在市场普遍认为一季度经济下行压力较大、房地产市场投资环境依然趋紧、房地产市场整体需求继续疲软的状态下，投资增速出现加快还是超出了市场的预期。这主要是因为2017年和2018年土地购置面积增速出现较快增长，当前房地产开发商在去杠杆的大环境下，加快资金流转、缩短投资周期、加大开发力度也就非常必要了。这一点从房地产施工面积同比增速就可以看出，1-4月房地产施工面积同比增8.8%，创下52个月(2014年12月为9.2%)以来的历史新高。同时，资金链的紧张使得不少开发商借预售“加杠杆”，延缓项目竣工交付，导致1-4月房屋新开工面积增长13.1%，竣工面积却下降10.3%，房屋新开工面积增速与竣工面积增速形成较大的“剪刀差”，拉长了房地产开发周期。

从房地产投资的区域情况来看，1-4月东部地区房地产开发投资同比增长10.8%，比上年同期下降0.5个百分点；中部地区增长8.7%，同比下滑6.1个百分点；西部地区增长18.4%，同比提高15.2个百分点；东北地区增长10.6%，同比下降0.1个百分点。与上年相比，中部地区投资增速下滑较为明显，西部地区投资出现显著上升，东部和东北地区增长趋势变化不大。

值得注意的是，2019年住宅投资占房地产开发投资的比重上升较快，这突出反应了当前房地产市场结构的改变，也是房地产市场进入3.0阶段的重要特征之一。在2018年以前这一比例长期在67%-68%，2018年突破70%以后一直保持在70%左右，2019年以来一直保持在72%以上，1-4月比重为72.8%。

2.销售回升趋势明显，东部地区回暖显著

从房地产销售的整体情况看，1-4月份商品房销售面积42085万平方米，同比增长-0.3%，低于去年同期1.6个百分点，环比上升0.6个百分点，已经连续两个月出现回升。

从各月情况看，2019年开局房地产销售仍延续2018年节节下滑的趋势，1-2月增速43个月以来首次转负(2015年6月房地产销售增速同比转正)。销售增速与投资增速的背离拉大，由2018年底的8.2扩大到1-2月的15.2。但进入3月后，商品房销售回升态势明显，当前背离值已降到12.1。

从销售结构来看，1-4月住宅销售面积同比增长0.4%，扭转了一季度增速下降的局面；办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降12.4%、8.8%。商品房供给结构发生变化，住宅在房地产开发投资中占比不断提升。

从销售的区域来看，1-4月东部地区商品房销售面积同比下降4.3%，降幅比1-3月份收窄2.5个百分点，比去年同期收窄5.1个百分点；中部地区增长2.4%，同比下降15.5个百分点；西部地区增长3.8%，同比下降5.5个百分点；东北地区下降4.2%，同比下滑6.3个百分点。东部虽然是调控的重点区域，但与去年相比需求回暖最为显著，反映出调控对于东部地区的政策效应在减弱；中、西部和东北地区由于去年受调控影响较小，加上今年棚改政策变化等因素，销售增速显著放缓。

与此同时，4月末，商品房待售面积51380万平方米，比去年同期减少5307万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加30万平方米。待售面积的不断减少使得商品房去化周期不断缩短，一般认为12-18个月是合理的库存去化周期，截至2019年3月全国住宅广义库存的去化周期是12个月，如果将新开工面积中剔除约6%的配套设施面积，这一去化周期更低，全国商品房库存告急已经成为现实。

3.房地产政策基调不变，地方政府调控压力加大

当前影响房地产市场的政策主要来自于2018年底的中央经济工作会议及2019年两会政府工作报告。2018年底的中央经济工作会议在直面经济下行压力的情况下，对房地产市场的定调依然从紧，仍旧延续“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，并未兑现市场认为的经济下行必然会放松房地产市场调控的预期。2019年政府工作报告中对房地产的表述比往年字数减少，“房住不炒”“长效机制”等表述未再提及，被不少人解读为调控政策或将宽松，但住建部部长在两会“部长通道”出场时明确了今年房地产市场工作方案的五个“坚持”。其中，“房住不炒”、稳地价稳房价稳预期、培育和发展住房租赁市场、保持政策的连续性和稳定性、防止大起大落等关键词再次被提及，直接消除了政策宽松的预期。同时，坚持落实城市主体责任，把稳地价、稳房价、稳预期的责任交给各地方政府，在中央要求的目标下，地方政府如有不力会遭到问责，加大了地方政府的压力。

4.土地购置面积增速深度下滑，为未来房价带来隐忧

随着房地产市场调控的不断深入，尤其是资金面的从紧和新房的限价政策，使得房地产市场供给主体对于未来的投资信心有所下降，作为房地产市场的先行指标──土地购置面积开始出现明显变化。2019年1-4月房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点，位居1999年以来增速倒数第三位(第一位是2009年1-3月下降40.1%，第一位是2019年1-2月下降34.1%)。当前，房地产销售指标掉头向上，但土地购置面积并未出现显著改善，给未来新房供给数量和房价带来隐忧。数据显示，1998年房改以来，土地购置面积同比下滑比较严重的有2015年(同比下降31.7%)、2012年(同比下降19.5%)、2009年(同比下降18.9%)，对应的滞后一年的70城房价指数同比分别是2016年10.5%、2013年9.2%、2010年7.6%，而2009年-2017年70城房价指数同比上涨的均值是4.06%，显然土地购置面积下滑严重的第二年70城房价指数将呈现较大的涨幅。

二、二季度投资增速仍将平稳，销售增速回归正区间

二季度，虽然中美贸易战带来一定的不确定性，但短期影响不大，房地产市场在开局稳定的情形下，销售有望继续保持增长趋势，投资也将保持高位平稳增长，地方政府可能会根据各地土地出让情况和房价上行压力加大微调力度。

1.房地产开发投资仍将保持高位增长

自去年经济下行压力加大后，市场对于政府调控的决心进行了多次确认，目前应该说市场基本确定了政府“房住不炒”和对房地产行业“去杠杆”的决心。因此，在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下，二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度，实现快速周转开发模式，再加上二季度天气有利于开工，将推动房地产开发投资维持高位增长。但受到外部环境变化的影响，加上土地购置的下滑，投资增速有可能出现高位放缓。受4月初发改委放宽100-500万人口城市户籍制度政策利好的影响，长三角局部具有人口流入可能的地区地王涌现，但二季度拿地增速整体下滑的局面仍难有明显改变。

2.商品房销售增速有望恢复正增长

当前，在房地产需求有所转好的情形下，随着利好政策的出台，未来商品房销售有望进一步稳固。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策，会极大改变市场预期。此外，“减税降费”、“降成本”等政策开始惠及居民住房消费，3月份全国首套房贷款平均利率为5.56%，连续4个月出现下降，已回归至去年4月份水平。当前市场可贷资金充裕，流动性比较充足，也为二季度需求增加创造了较好条件。但同时，在一季度天量融资之后，出于控风险的需要，二季度货币政策也存在收紧的可能。综合来看，二季度房地产销售有望继续保持平稳增长趋势，商品房销售同比增速会转正。

3.地方政府为落实主体责任可能会加大政策微调

从宏观经济发展的趋势看，2019年3月制造业和非制造业PMI强劲反弹，创下近半年来新高，制造业PMI重回扩张区域，除了春节因素消除之后的季节性回升外，生产和需求两端明显改善，显示经济正在逐步好转，中国经济最坏的时期或已过去。从政策环境来看，调控政策全面放松的预期几乎没有可能，4月19日中央政治局会议重提“房住不炒”定位和长效机制建设。

随着房地产市场回暖势头明显，局部地区房价上涨压力加大，相关政策还会有收紧的可能，尤其是对房地产极为利好的货币政策极有可能在二季度收紧。此外，一季度土地购置面积增速出现大幅下滑会影响未来供给预期，值得密切关注。因此，二季度各城市为了落实主体责任，落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，显然会根据具体情况进行适度的微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松，而一些出现明显回暖的地区可能还会有收紧的可能。比如4月12日国管公积金新政的出台，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元，贷款期限不得超过25年，此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显，这显然会降温北京的楼市“小阳春”。

三、对下一阶段房地产市场发展的建议

1.中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应

稳市场、稳价格、稳预期是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先，要在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区除注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面要继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅下滑。第三，稳定市场预期需要中央层面的政策尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后，货币政策在保持流动性合理充裕、维持宽松格局的情况下，一定要注意结构性宽松对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价的攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

2.地方政府应加强对市场变化的监控，适时做出合适的微调

住房3.0时代的一个重要特征就是调控更加注重强调地方政府的责任，因为3.0时代的房地产市场已经严重分化，调控必须因地制宜。尤其在经济下行压力加大的情况下，由于很多三四线城市去年房地产市场出现了一定的透支，今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，水火两重天的局面可能会比较明显，因此，各地必须密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平，做好相应政策储备，以便在市场出现一定波动时进行微调。各地在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，要做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求，尤其是一些人口长期净流出的地区，要做好房地产供需调研，控制土地供给，发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。

3.房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级

房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务。针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度，加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。房地产开发企业应该加强对房地产进入3.0时代特征的认识，深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

4.购房者需要理性，加强风险意识

当前房地产市场区域差异会越来越大，购房者需要深刻认识到房地产市场3.0时代的特征，坚信中央贯彻“房住不炒”的决心。对于购房的需求主要还是要着眼于自身的经济能力和需求的紧迫性，对于刚性需求应该趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响要有足够的预期，要认识到商品房持有成本的提升是必然趋势。对于已拥有多套住房的所有者来说，要更加注重资产配置的均衡性，毕竟当前中国家庭部门的房地产在资产配置中所占的比例太高了。