?2019年上半年市场看似没有惊喜，实际“平静水面”之下的一些现象更为凸显。

?文/凤晓龙《中国房地产金融》主编

?2019年上半年少了过去两年市场同期的喧嚣，波澜不惊的水面之下，深藏了哪些未知？市场情绪，经历了从悲观、复苏，到小阳春、火爆的演变。开年之后，由于春节等因素影响，供需出现短暂的“寒冬”迹象，但是3月份随之而来的复苏和回暖，给了市场非常大的信心，特别是土地市场的热情，似乎看到了难得的大好形势。

?但是，从政策面来看，今年以“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标，国务院再谈“房住不炒”，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。通过热点城市政策的调整，可以看出下半年政策的持续性。

?西安5月的统计数据甫一公布，人们惊讶于西安房价连涨39个月，多次出现在全国70城的上涨首位，也感叹西安房地产政策调整的“雷霆之势”。数据公布的两天后，西安出台二线城市近乎与一线城市看齐的调控政策：外市落户西安的购房者，落户满1年才可购房；非本市户籍社保满5年者可购1套住房。政策直指外来人口在西安购房以及借落户“炒房”行为。这也从一个侧面印证，房地产调控的严峻性与政策的连贯性，房地产市场的“稳”的意义大过高速“增长”的价值。

?这与公布的上半年相关数据趋于一致。年中过半，各大研究机构公布了TOP房企2019年上半年的销售额、拿地额等一系列榜单，从这些数据上大致看出，TOP100销售规模与去年38%的增速相比显著放缓，头部企业已经告别唯销售目标看齐的年代，碧桂园、恒大销售下降5%，均出现放缓趋势。

?而TOP100房企分化之势加速，大型房企特别是规模突破500亿元的房企，与规模50亿元-100亿元的房企，两者渐行渐远，这从土地市场可以直接体现集中度大战的残酷一面，市场没有硝烟，竞争趋向于白日化。土地市场的数据，TOP10拿到了前一百强的36.6%的市场份额，TOP30拿到了前一百强的65%的份额。

?从区域上来看，回归一二线成为房企的共识，伴随棚改热潮的退去，房企转向一二线，但竞争尤为激烈。拿地的热情高涨背后，是上半年资金面的宽松与乐观，但是好时光总是短暂，今年5月、6月，央行、银保监会连续对房地产金融市场的警示与相关通知，对于下半年市场的融资环境而言难言乐观。

?整体来看，2019年上半年市场看似没有惊喜，实际“平静水面”之下的一些现象更为凸显：第一，在房企战略层面，一二线与三四线的下注，再次回到桌面；第二，房企集中度提升，也在预示未来将有更多企业面临主业的抉择，没有土地储备比没有销售规模有压力；第三，中南置地董事长陈凯谈及，当前现状拿地不易、盈利不易、转型不易，这对于地产长中期的思考，显得尤为重要；第四，再启多元化转型与房地产全生命周期机会的思考，是下半场的应有之义。