“行业已由增量主导的单极时代，迈向存量主导、多极力量平衡的大居住时代！”2019年12月27日，空·白研究院创始人杨现领博士，在杭州发起了一场以《大居住领域的“边缘革命”》为主题的个人跨年演讲。

　　“房住不炒”和“三稳”是主旋律

　　过去40年，中国经济的平均增速超过9%，人均GDP提升60倍。然而，近年来房地产市场从高杠杆到高房价的循环被切断，过去10年的繁荣景象不复存在。

　　那么，经济增速下降对于房地产市场意味着什么呢？杨现领给出了他的观点：首先，从大环境上看，不要寄望于政策放松，“房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律；而对于全体从业者来说，房价不涨，才是对所有行业参与者的最大保护。其次，城市分化将进一步加剧，“3+6”城市圈格局将是未来的主战场。

　　最后，杨现领则给出了中介从业者一些中肯的建议：他认为，“房多客少”的周期已经到来，因此，在这种情况下，经纪人必须提高两种能力：一方面，二手房的“折价”加大，这考验着经纪人的定价和议价能力；另一方面，从“买到”到“买对”，客户决策更理性，这意味着经纪人的选房和匹配能力更加重要。

　　大居住领域将迎来服务的黄金时代

　　在对目前市场现状进行分析与点评之后，演讲内容逐渐进入重头，即对行业的剖析。这一部分重点围绕本次演讲的主题“大居住”与“边缘革命”来展开。

　　杨现领认为，行业已由增量主导的单极时代，迈向存量主导、多极力量平衡的大居住时代，而大居住领域将会形成30万亿的交易和服务市场！因此，在他看来，大居住领域的“黄金时代”并没有结束，并且永不会结束，但需要关注的是，形式却发生了变化——如果说过去是增量开发的黄金时代，那么未来则是流通的黄金时代，也是服务的黄金时代。

　　也正是因此，大居住领域发生了以“交易能力”为中心的生态重构，在这个过程中，包括开发商、代理、中介、租赁/长租公寓、物业、装修、房产互联网、房产金融等在内的多元角色，将一同争夺行业话语权。其中，以中介为代表的交易渠道将逐渐从边缘走向中心。

　　行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命

　　演讲的后半程，杨现领专门将 “贝壳”作为一个单独板块，以第三方的视角剖析贝壳。他认为贝壳商业模式的本质是S2B2C，关键在于“S”，不在“B”，即贝壳的核心是扩大了供给，或者说提供了新供给，主要是新房资源的引入。

　　与此同时，他指出贝壳与大B或品牌的关系不是简单意义上的所谓赋能关系，而是交换关系，大B让出一部分所有权和经营权，获得相应的资源或利益。在多家委托、经纪人没有行业合作基础的背景下，不存在真正意义的行业性交易平台，贝壳的理论逻辑是市场公司化，本质是一个公司，只有如此，才能最大化降低内部的交易成本，建立合作的规则。然而，这一切的基础在于“交换”，而非赋能，贝壳冷启动的前提是链家首先打开，其它品牌和经纪人才可能进来。

　　最后，在对于中介行业未来的展望时，杨现领提出了五大的观点：第一，不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量，小城市，也可以成长出大中介；第二，不要高估线上的流量价值，线上已成红海，线下的挖掘却远远不够，线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒；第三，不要低估门店的价值，门店的价值远远没有被释放；第四，不要低估组织的力量，去打造最优秀、生生不息的组织；第五，行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命，把经纪人拉出贫穷陷阱，关键是改变经纪人对未来的预期。（朱玲）