徐成彬

    基础设施REITs试点工作是基础设施投融资机制改革的重大创新，此举打通了资本市场与基础设施的连接通道。这是投资者进行资本优化的极大机会，是我们国家一直倡导的金融资本服务于实体经济的很好的切入点。
    基础设施REITs不仅需要关注金融资本，也要从基础设施底层资产端进行分析判定。项目好才是真的好，底层资产好，REITs才真正好。

试点对底层资产有要求

    REITs在国际上起源于房地产，我国公募REITs试点从基础设施切入。基础设施在我们国家投资领域占非常重要的比重。从对国民经济发展的贡献来看，基础设施与房地产和制造业，大约各占1/3。基础设施是一个广义的概念，包括经济基础设施、社会基础设施和新基建。
    值得注意的是，这次基础设施REITs试点政策明确，住宅和商业地产不作为REITs试点范围。从目前REITs市场表现来看，仓储物流、产业园区、收费公路、污水和垃圾处理等领域以及新基建的IDC领域的资产参与积极性较高，相关资产持有人的热情高涨。
    基础设施REITs试点在我国经济发达地区开始，与我们国家改革开放相吻合。我国改革开放也是从东部开始，从东到西，从沿海到内陆地区。经过改革开放40多年的发展，中国沿海地区经济发展基础相对比较好，政府和企业相对比较活跃，更加市场化。基础设施REITs试点把京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、雄安新区、海南、长江三角洲等重点区域作为优先支持地区。除此之外，国家级新区、有条件的国家经济技术开发区可以开展试点。相对于长三角、粤港澳等区域，国家级开发区是一个个点，因此本次REITs试点范围是点面结合。我们国家从1984年开始设立国家级开发区，这是我国改革开放的一个重要经验。2018年，国家发展改革委等6个部委共同发布第4号公告，公布了《中国开发区审核公告目录》（2018年版），其中国家级开发区达到552家，这552家逻辑上都可以是试点范围。
    2014年以来，PPP模式更加多元化，有使用者付费、政府付费，或两者组合付费，也就是可行性缺口补助。这次REITs试点强调资产收入来源必须是使用者付费为主，而且对项目运营期还有要求。

仔细识别基础设施REITs优质资产

    底层资产要合法合规性。基础设施REITs试点项目必须符合“已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收”。
    除了项目与规划、产业政策的符合性，从项目层面至少要具备以下条件：一是投资管理，政府投资项目需要审批，企业投资项目需要核准或备案；二是项目规划，需要项目批复之前的规划选址意见书，以及开工之前的工程规划许可证；三是项目用地，项目可研报告或申请报告批复之前一般需要土地预审意见，在开工之前一般需要取得土地使用证（某些项目划拨或租赁除外）；四是项目环评，需要在开工之前取得环境影响评价报告的批复；五是竣工验收，根据《建设工程质量管理条例》等法规和政策，项目建设竣工需要工程竣工验收报告，一般需要建设单位、施工总承包商、勘察、设计、监理相关方通过“五方验收”。
    公募REITs金融产品，强调其权益性融资属性，公募基金投资回报相对稳定，但不是固定的，也不应有第三方担保、抵押等增信措施。一是基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，并且基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，即原有的项目公司拥有全部权属（所有权或特许经营权）必须完整交付新进入的基础设施不动产信托投资基金。二是基础设施REITs的底层资产交割时必须实现完全剥离，不应存在抵押担保或其他负债连带责任，原始权益人没有经济或法律纠纷和他项权利设定。
    基础设施REITs鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。通过基础设施REITs试点，以存量带增量、以融资促投资，探索解决基础设施底层资产原始权益人的退出通道，让更多投资人有机会分享高质量基础设施资产收益的成果。
    金融资本和工程项目两端的专业支持。基础设施REITs链接了底层资产价值的“因”与金融资本回报的“果”。一是金融服务机构自上而下关注REITs的“果”，从投资人角度进行产品设计，主要评价投资回报和市场风险等；二是工程咨询机构自下而上关注REITs的“因”，从项目实体资产角度，主要评价基础设施建设和运营方案以及项目周期风险等。
    （作者系中国国际工程咨询公司研究中心副主任）