珠海市自然资源局根据《自然资源听证规定》的规定，于2021年10月12日下午15时至16时30分在市自然资源局1号楼一楼会议室公开举行《珠海市标定地价公示项目(2021年)》听证会。在听证会上，陈述人就《珠海市标定地价公示项目(2021年)》初步成果的项目概况、总体技术路线、地价内涵、公示范围、更新维护情况、标定地价初步成果等有关内容进行了详细说明，与会代表就该项目的可行性、合理性以及对各方的利益的影响充分发表了意见，提出了修改建议。会议取得了预期效果。现报告如下：

　　一、听证基本情况

　　听证项目：《珠海市标定地价公示项目(2021年)》

　　听证时间：2021年10月12日下午15：00

　　听证地点：珠海市自然资源局1号楼一楼会议室

　　听证机构：珠海市自然资源局

　　主 持 人：珠海市自然资源局 李相洵

　　听 证 员：珠海市自然资源局 廖敏超

　　珠海市自然资源局 杨欣海

　　记 录 员：珠海市自然资源局 李水平

　　陈 述 人：珠海市自然资源局 宋江琦

　　广东思远土地房地产评估咨询有限公司 刘敏军广东思远土地房地产评估咨询有限公司 何溶

　　听证代表：应到21人，实到21人，其中单位代表17人，个人代表4人。分别是：珠海市人大代表：邱伟超；珠海市政协代表：周赛群；珠海市香洲区人民政府：陈泽雄；珠海市金湾区人民政府：钟剑锋；珠海市工业和信息化局：王琴；珠海市财政局：吴一帆；珠海市评估协会：何颖仪；珠海世茂新领域房地产开发有限公司：张惠鑫；珠海富力房地产开发有限公司：闫光耀；珠海正方房地产开发有限公司：黎石林；珠海市龙光房地产开发有限公司：杨悠扬；珠海泰盈置业集团有限公司：李凌云；珠海乾祥房地产开发有限公司：曹扬帆；广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司：蔡旭；海仁合土地房地产与资产评估有限公司：陈晔；广东公评房地产与土地估价有限公司：麦丽娴；广东正拓土地房地产与资产评估有限公司：阳金波；市民代表：曾德强、李培杰、李佩琪、田晶。

　　二、听证事项说明

　　陈述人就《珠海市标定地价公示项目（2021年）》初步成果的项目概况、总体技术路线、地价内涵、公示范围、更新维护情况、标定地价初步成果等有关内容进行了详细说明。

　　汇报内容主要分为以下六个部分:第一部分是项目概况，第二部分是总体技术路线，第三部分是地价内涵，第四部分是公示范围，第五部分是更新维护情况，第六部分是标定地价初步成果。

　　第一部分 项目概况

　　一、标定地价的定义与应用

　　（一）标定地价的定义

　　标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。（释义来自《标定地价规程》（TD/T 1052-2017））

　　标定地价与基准地价，二者都是政府组织制定的地价，均体现了较强的政府对市场价格的引导和公示作用。从地价内涵看，基准地价以考虑宏观区域因素为主，强调的是土地价值的发现；标定地价则在基准地价的基础上考虑宗地的微观因素，强调的是宗地在现状土地利用状况下的价格。从更新周期看，基准地价更新周期一般为两到三年，标定地价的更新周期为一年。

　　（二）标定地价的应用

　　标定地价作为政府公示地价之一，各地正探索标定地价的应用方向，目前标定地价明确的应用方向是作为公示地价系数修正法之一。

　　1、《城镇土地估价规程》

　　根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），公示地价系数修正法包括基准地价系数修正法和标定地价系数修正法，标定地价系数修正法可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。

　　2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

　　根据2018年自然资源部（原国土资源部办公厅）关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知(国土资厅发﹝2018﹞4号)的要求，在涉及适用该规范评估的类型中，要求应至少采用两种评估方法的其中一类评估方法为公示地价系数修正法，且在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

　　二、项目背景

　　标定地价为我国法定公示地价之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发〔2001〕44号）》、《国土资源部办公厅关于部署开展2014年度城市地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2014〕14号）、《国土资源部办公厅关于部署开展2015年度城市地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2015〕655号）等相关规定，珠海市在2016年完成了标定地价公示试点项目工作。

　　为健全珠海市地价体系，加强地价管理，优化土地资源配置，根据《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号）文件要求，珠海市自然资源局2019年完成了标定地价公示工作；根据《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）文件要求，珠海市自然资源局完成了2020年标定地价更新工作；根据《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223号）和《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）文件要求，珠海市自然资源局启动2021年标定地价更新工作。

　　三、工作目标

　　（一）确定技术方案和技术要求

　　按照国土资厅发〔2014〕14号文、国土资厅发〔2015〕655号文及附件、粤自然资函〔2019〕1925号、粤自然利用〔2020〕1364号、（粤自然资利用〔2021〕1223号）等文件要求，结合珠海市土地市场价格和地价管理规定执行情况，确定标定地价方案，包括确定年度标定地价项目更新工作的技术方案和技术要求等。

　　（二）建立相应的项目组和制定项目管理制度

　　根据项目的体系框架建立相应的项目组，制定项目的管理制度，规范参与的技术人员和估价师的行为，对整个项目工作进行管理、协调。

　　（三）标定地价各个体系的更新维护

　　根据珠海市标定地价评估的技术思路、技术路线，结合《标定地价规程》（GB/T1052-2017）等规范及珠海市土地房地产市场实际情况，完成珠海市标定地价2021年更新维护工作，更新维护的主要内容包括布设体系、评估体系、修正体系。

　　1、布设体系的更新维护

　　布设体系的更新维护包括更新工作底图，更新维护标定地价公示范围，更新维护标定区域和标准宗地等。

　　2、评估体系的更新维护

　　评估体系的更新维护主要包括选取土地估价师、技术研讨（确定地价内涵、确定评估思路、更新评估技术指引等）、标定地价的评估与确定（评估方法的选择与应用、估价师初评、提出建议值等）。

　　3、修正体系的更新维护

　　按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）要求，更新维护各用途的区域因素修正体系及个别因素修正体系，其中个别因素修正体系包括容积率修正体系、使用年期修正体系、宗地临街状况修正及其他个别因素修正体系等。

　　（四）建立评估成果质量的控制管理制度

　　建立评估成果质量的控制管理制度，保证结果的客观、合理。需要时组织征询专业人员意见。

　　（五）建立标定地价定期更新及信息公示制度

　　标定地价定期更新及信息公示是标定地价成果应用的关键、必要性环节，标定地价信息公示，必须符合《标定地价规程》（GB/T 1052-2017）规定的公示程序、公示渠道、公示内容等。

　　四、项目工作过程

　　（一）前期准备阶段

　　时间：2021年6月13日-2021年7月2日

　　该阶段的主要工作内容包括完成项目招投标、技术承担单位进场、正式开展工作、签订项目合同等工作。

　　（二）项目实施阶段

　　1、资料收集及整理阶段

　　时间：2021年6月22日至2021年7月9日

　　2、更新维护公示范围

　　时间：2021年7月6日至2021年7月14日

　　3、更新维护标定区域及标准宗地

　　时间：2021年7月10日至2021年8月18日

　　4、外业调查及查询档案工作

　　时间：2021年7月28日至2021年8月20日

　　5、估价师的选聘及更新维护评估技术指引

　　时间：2021年8月18日至2021年9月1日

　　6、组织估价师开展评估工作

　　时间：2021年8月23日至2021年9月18日

　　7、成果汇总及三级审核

　　时间：2021年9月18日至2021年9月23日

　　8、初步成果汇报

　　时间：2021年9月23日至2021年9月27日

　　（三）成果征求意见阶段

　　时间：2021年9月27日至2021年10月8日

　　标定地价项目初步成果征询珠海市自然资源局内外相关单位意见阶段，项目组根据意见对成果进行完善。

　　本轮标定地价通过局内部OA系统，邀请各分局和相关单位对成果进行审核。截止2021年10月9日，已收到税局、住建局等反馈无意见，其中工业化和信息化局和香洲区府针对征询意见稿反馈各自的意见。

　　（四）成果听证阶段

　　时间：2021年9月10日至2021年10月12日

　　项目组配合珠海市自然资源局举行本项目成果听证会，听取和征求社会各界意见建议，项目组根据听证意见建议对成果进行完善。

　　（五）成果验收及公示

　　时间：2021年10月12日后

　　听证会后，项目组配合，由珠海市自然资源局组织验收；标定地价成果及公示方案经市自然资源主管部门确定通过并报请同级人民政府批准，批准后向社会公开标定地价成果。

　　第二部分 总体技术路线

　　具体思路为：

　　（1）标定地价公示范围更新维护。

　　（2）标定区域更新维护。

　　（3）标准宗地更新维护。

　　（4）评估并确定标准宗地的标定地价。

　　（5）编制标定地价修正体系。

　　第三部分 地价内涵

　　一、土地用途

　　（一）零售商业用地

　　（二）城镇住宅用地

　　（三）工矿仓储用地

　　（四）混合用地：（同一宗地上含一种以上用途）共有商住混合用地、商办混合用地、三种及以上用途混合用地，其中三种及以上用途的混合用地指零售商业用地、城镇住宅用地、商务金融用地、旅馆用地的混合

　　（五）公共服务项目用地：分为公共服务项目用地（一）、公共服务项目用地（二）（以下简称公服（一）、公服（二））

　　二、标准宗地地价内涵设定

　　标准宗地在现状开发利用（红线内开发程度为场地平整）、正常市场条件、现状容积率、法定最高使用年期、于2021年1月1日的土地权利价格。

　　表1 各用途地价内涵

　　第四部分 公示范围

　　各用途公示范围互不叠置，共计约621.43平方公里。较上一轮缩小0.19平方公里，为标定区域调整所致。

　　零售商业用地的公示范围约0.67平方公里，与上一轮一致，分布在香洲区海韵城和斗门区大信新都汇。

　　城镇住宅用地的公示范围约1.24平方公里，与上一轮一致，为香洲区的碧桂园濠月湾、龙光玖龙湾、华发新城左岸、中冶逸璟公馆、华发首府、绿洋山庄、凤凰溪谷花园，以及斗门区的佳兆业·御金山等纯城镇住宅小区范围。

　　工矿仓储用地公示范围为工业集聚区（开发区、工业园区），共307.96平方公里，主要分布在南屏工业园、珠海保税区、前山物流园等工业区、开发区。本轮工矿仓储用地公示范围根据行政界线进行了调整，导致本轮工矿仓储用地公示范围较上一轮增加0.05平方公里。

　　商住混合用地的公示范围分布最广，均为商住小区分布密集的区域，共303.16平方公里，本轮公示范围根据行政界线进行了调整，导致本轮商住混合用地公示范围较上一轮减少0.23平方公里。

　　商办混合的公示范围约0.55平方公里，与上一轮一致，分别是九洲港片、钰海环球金融中心片、财富商务大厦片，均为商业、办公混合用地分布较密集区域。

　　三种及以上用途的混合用地约7.28平方公里，分布在仁恒滨海中心、十字门、横琴易方达金融大厦、中海富华里片，均为大型商业综合体，本轮公示范围根据行政界线进行了调整，导致本轮三种及以上用途的混合用地公示范围较上一轮减少0.01平方公里。

　　公共服务项目用地（一）约0.47平方公里，分布在高新（社会福利用地）及淇澳岛（教育用地）。

　　公服（二）公示范围约0.1平方公里，分布在横琴（供热用地）及富山工业区（环卫用地）。

　　第五部分 更新维护情况

　　一、标定区域的更新维护

　　（一）标定区域更新维护的原则

　　标定区域的维护主要是通过动态跟踪各标定区域的发展情况，了解各标定区域内部的发展状况。标定区域原则上保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：

　　1、相关规划发生重大调整，区域发展方向发生改变；

　　2、标定区域内地价空间分布特征明显变化；

　　3、标定区域的土地条件、主要土地用途、土地利用状况等发生重大改变；

　　4、行政区划或产业园区范围、标志性权属界线等发生变更。

　　（二）标定区域更新维护的要求

　　根据《标定地价规程》（TD/T 1052—2017）的要求，结合本项目的实际情况，标定区域的更新维护要符合以下要求：

　　1、标定区域的更新维护在上一轮标定地价成果的基础上，结合地质地貌、水土条件、土地利用和市场发育程度等进行，参照地价动态监测体系，判断地价区段的现势性；

　　2、标定区域更新维护时，除区位因素外，还关注土地的位置、面积、形状、宽度、深度、临街状况、地形、地势等土地条件及土地的用途、开发程度、建筑密度、建筑容积率、地上地下主要建构筑物的用途、建筑结构、建筑成新等土地利用状况；

　　3、标定区域的分界线，采用河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物，产业、商业商务区、成片住宅等的规划或现状范围边界，行政区划界线以及有明显标志的权属界线；

　　4、标定区域的数量和空间界线根据市场发育的水平差异及政府的服务与监管需求动态调整；

　　5、每个商业商务区原则上划分为独立的标定区域，区域内土地利用条件和地价水平差异较大，划分为两个或多个标定区域；

　　6、每个产业园区原则上划分为独立的标定区域，当区域内土地利用条件和地价水平差异较大时，划分为两个或多个标定区域；

　　7、商业商务区、产业园区等范围内成片的现状城镇住宅用地，划为住宅用途标定区域；

　　8、以宗地混合利用为主的区域，单独划分为特定类型的混合利用标定区域；

　　9、独立的大型城市综合体、地标性建筑物，划分为单独的标定区域。

　　（三）标定区域更新维护的内容

　　标定区域的变更按变化方式可分为标定区域的分割、合并、边界调整以及新增等，按变更内容可分为：标定区域的新增、标定区域范围边界的调整、标定区域的分割、标定区域的合并、标定区域的删除。

　　根据规程要求对标定区域更新维护的要求，结合相关规划文本及土地利用现状，分析上一轮项目成果中标定区域的划分情况，本轮标定区域的更新维护主要涉及：标定区域范围边界的调整。

　　（四）标定区域更新维护的情况

　　根据《标定地价规程》（TD/T 1052—2017）的要求，标定区域的更新维护主要是通过动态跟踪各标定区域的发展情况，了解各标定区域内部的发展状况。为保证标定区域的合理性、均质性，项目组组织实地勘察，经过多轮讨论，根据珠海市当前城市发展、未来城市规划、重大项目进度等城市发展情况及房地产市场发展情况，结合上一轮标定地价成果，本轮标定区域共分为五种用途，分别是零售商业用地、城镇住宅用地、工矿仓储用地、混合用地、公共服务项目用地，其中混合用地包括商住混合、商办混合、三种及以上用途的混合用地，公共服务项目用地包括公服（一）、公服（二）两种。最终确定的标定区域共83个，与上一轮一致，其中零售商业用地2个，城镇住宅用地8个，工矿仓储用地15个，商住混合用地44个，商办混合3个，三种及以上用途的混合用地5个，公服（一）2个、公服（二）2个。

表2 珠海市标定地价项目标定区域统计表

单位：个

　　注：数量占比保留两位小数，数据不闭合为四舍五入导致，非计算错误。(下同)

　　二、标准宗地的更新维护

　　标准宗地的更新维护主要是通过标准宗地的现场踏勘及了解和档案资料的补充更新，对标准宗地进行定期跟踪检查，调查核实土地利用状况、地价影响因素等方面的变化，及时更新登记信息。

　　（一）标定宗地更新维护的原则

　　参照《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009－2007）的要求，结合本项目实际，标准宗地的更新维护遵循以下原则：

　　1、代表性原则

　　指设立的标准宗地在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；

　　2、确定性原则

　　指设立的标准宗地为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；

　　3、标识性原则

　　指设立的标准宗地易于识别，具有一定的标识性；

　　4、唯一性原则

　　设立的标准宗地能够代表标定区域内的平均价格水平，且每个标定区域内有且只有一宗标准宗地。

　　（二）标定宗地更新维护的要求

　　标准宗地的更新维护主要是通过估价师对于标准宗地的现场踏勘及了解，对标准宗地进行定期跟踪检查，调查核实土地利用状况、地价影响因素等方面的变化，及时更新登记信息。标准宗地应保持相对稳定，但在下列情况下应予以更新：

　　1、宗地或地上建筑物灭失，或正在灭失、翻建过程中；

　　2、宗地用途或土地利用条件发生重大改变，不具区域代表性；

　　3、宗地被合并或分割，影响其区域代表性；

　　4、宗地被长期低效利用；

　　5、标定区域调整更新后，标准宗地不再满足设立要求；

　　6、地块地质条件发生规模较大的恶性改变；

　　7、城市范围的调整或行政区域发生变化。

　　（三）标定宗地更新维护的数据采集

　　标准宗地基础数据在标准宗地设立过程中通过初始调查进行采集，同时，每年度更新维护进行一次数据更新及核实工作。

　　标准宗地地价数据通过标准宗地市场价格的评估获取，评估原理和方法遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；如果更新维护的标准宗地为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、容积率等修正得到。

　　标准宗地数据更新维护需每年度采集一次，通过采集标准宗地资料，对标准宗地进行地价评估，估价期日由《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的相关要求确定。

　　（四）标定宗地更新维护的内容

　　根据标准宗地更新维护的原则与要求，标准宗地更新维护类型大概分为新增标准宗地、替换标准宗地、删除标准宗地。

　　1、删除原有标准宗地。此变更伴随标定区域的归并、边界调整而进行。

　　2、替换原有标准宗地。当原有标准宗地对原有标定区域不具有代表性时，应开展此项变更工作。

　　3、新增标准宗地。此变更伴随标定区域的新增、分割、边界调整而进行。

　　根据标准宗地更新维护的原则与要求，结合相关规划文本及土地利用现状，分析上一轮项目成果中标准宗地的划分情况，本轮标准宗地的更新维护主要涉及：标准宗地替换。

　　（五）标定宗地更新维护的情况

　　每个标定区域内有且只有一宗标准宗地。根据标准宗地更新维护的原则及方法，本轮标定地价成果共布设标准宗地83宗，替换商住混合用地标准宗地2宗。其中零售商业用地标准宗地2宗、城镇住宅用地标准宗地8宗、工矿仓储用地标准宗地15宗、商住混合用地标准宗地46宗、商办混合用地标准宗地3宗、三种及以上用途的混合用地标准宗地5宗、公服（一）标准宗地2宗、公服（二）标准宗地2宗。占比分别为：2.41%、9.64%、18.07%、54.42%、3.61%、6.02%、2.41%、2.41%。珠海市标定地价项目标准宗地统计情况见表3。

　　本轮替换2宗商住混合用地标准宗地，根据标准宗地档案资料更新维护结果，万科魅力之城（标准宗地编码：440400H070104101）地块一替换为同一出让地内的地块二；综合考虑标定区域内土地利用现状，编号440400H0701037标定区域内的原有宗地益利名门（标准宗地编码：440400H070103701）不再具有代表性，替换为更具代表性的世荣尚观（标准宗地编码：440400H070103702）。

表3 珠海市标定地价项目标准宗地统计表

单位：宗

　　第六部分 标定地价初步成果

　　一、地价水平值

　　二、初步成果分析

　　本轮标定地价初步测算成果分析，城镇住宅用地最高楼面地价为43391元/㎡，分布在绿洋山庄片；最低楼面地价为6202元/㎡，位于斗门区佳兆业?御金山小区。工矿仓储用地最高地面地价为1107元/㎡，位于保税区；最低地面地价为403元/㎡，位于富山工业园区。商住混合用地最高楼面地价为25703元/㎡，位于香洲区南湾片区；最低楼面地价为3677元/㎡，位于金湾区南水片区。商办混合用地最高楼面地价为6344元/㎡，位于九洲港片区；最低楼面地价为5264元/㎡，位于吉大财富商务大厦片。三种及以上混合用地最高楼面地价为13554元/㎡，位于十字门商务区；最低楼面地价3377元/㎡，位于仁恒滨海中心片。

　　由于零售商业用地以及公服用地数量较少，在此不作最高、最低价分析。

　　三、听证代表的问题和意见陈述

　　听证参加人就听证项目的可行性、合法性、合理性进行了论证，对标定区域划分、标准宗地的选取、地价内涵、评估、应用方向等方面提出如下主要意见和建议：

　　1、标定区域的划分方面：

　　① 建议考虑将斗门智能制造产业园纳入标定地价区域范围。

　　② 人工岛上未评估地价，是准备后期做还是因为现在业态较为复杂？

　　③ 2019年市场价公共服务项目用地的配套用地把珠海五个区域都覆盖了，但目前标定地价只有高新区，请问你们如何考虑其他区域的公共服务项目用地？如果只有高新区的，其他区域无参考的标准，希望可以增加，以便参考。

　　2、标准宗地的选取方面：

　　① 关于标准宗地的选取有什么依据？

　　② 成果中工业宗地基本上属于工矿仓储用地，但目前新型产业、孵化器用地也属于大工业，这一类是否包含在工矿仓储用地中？它们之间的价格差异较大。新型产业和孵化用地在成果里是否体现？

　　3、地价内涵方面：

　　①标定地价强调标准宗地在现状土地利用下的价格，为何土地使用年期不用实际年期？

　　4、评估方面：

　　① 标定地价结果如何得出？

　　② 公示的成果中是否有量化的每个要素？或者备注中予以说明？

　　③土地价格的影响要素是否包含公建配套？近年来公共设施配置变化翻天覆地，也对部分地方的楼价产生了巨大的影响，比如公园建成之后，华发四季的房价飙高，我相信普通市民也很关注这些。

　　④ 标定地价应与房价呈正相关关系，但初步成果内一些数据，如凤凰溪谷花园标定地价25690元，华发四季标定地价才15581元。华发四季现在有香山湖公园，热度是最高的，我认为华发四季应该比凤凰溪谷花园的地价高很多才对，想知道有什么因素影响了地价差异？可能倒过来更合理。

　　⑤ 华发四季容积率哪怕是3.0，售价也是4万多，但是凤凰溪谷花园售价不到4万多，差异很明显。

　　⑥ 关于公服的价格，因为都是属于公服一类，高新区的价格较低这可以理解，另外一个是2084元，具体是什么功能？

　　⑦ 听证资料的第19页标准宗地布局图中，高栏港经济区的13号工矿仓储用地的地面地价是510元，但是我们评估经常遇到，类似于高栏港石油化工区的地价应远高于510的，不知道会不会影响以后的评估地价。

　　5、应用方向方面：

　　① 公示标定地价的应用方向，听证材料中提了是作为公示地价系数修订法之一，未展开解释，标定地价公示地价系数修正法具体是什么？是指旁边的地块可以参照公示地价系数修正来做一个评估吗？

　　② 各个标准宗地在现状容积率内涵下有一个标定地价，若在同一标准宗地，新的规划里的容积率低于现状容积率，评估公司是否可以依据标定地价结果做出新容积率内涵下的价格？本项目是否配套容积率修正系数？

　　③ 关于标定地价建议及结果表中排序的依据，比如基准地价排序一般是香洲区-横琴新区-金湾区-斗门区，但表中住宅用途的香洲区穿插着有横琴和斗门，请问依据什么进行排序。建议依据行政区进行排序，从而方便比对。

　　④ 今年修正体系较2020年修正体系是否有更新？是否对外公示供评估机构使用？

　　⑤ 修正体系对于评估机构来说，是考虑实际应用，建议公示这一版体系时能参考基准地价体系作一个示例。因为2020年版公布内容较多，难以明白具体如何使用。

　　⑥ 根据标定地价规程，每年标定地价公示要求在每年第一个季度完成，其时点为每年的1月1日，实际上标定地价的使用期限建议不宜超过一年，即便今年的标定地价公布了，我们也只能用两个多月。今天还只是一个听证会，到之后公布可能最多用一个来月。

　　四、陈述人的意见回复

　　1、标定区域的划分方面：

　　① 斗门智能制造产业园的获批时间2021年2月晚于本轮标定地价估价期日2021年1月1日，若符合标准宗地布设要求，考虑下轮项目更新时将该产业园纳入标定区域范围。

　　② 对于标准宗地的选取及标定区域的划分，我们是严格按照规程来做，因此需要选取符合规程要求的标准宗地，有档案并与现状相符，才可以确定为标准宗地。目前人工岛还未选到合适的标准宗地，故未划分标定区域，后续项目更新依据土地利用状况，可以考虑把它纳入标定区域范围。

　　③ 关于2019年市场价的公服用地珠海五个区域都有划分，是由于评估市场价对宗地的要求相对较低，整个片区设定一个条件去评估地价。但是标定地价规程有规定：标准宗地要求档案资料要齐全的且有代表性的。标定地价代表的是宗地的地价，与市场价是两个不同的体系，所以标定地价尚未在其他区域布设公服用地。

　　2、标准宗地的选取方面：

　　① 标准宗地选取是依据规程的规定，其档案的内容需与现状一致，才能选作标准宗地，一般选取已有建筑物的或在建的。同时，我们会根据标准宗地的情况进行更新维护，如果出现灭失或不具代表性，会对标准宗地进行调整，但如果还是符合条件，比如在这个标定区域内它的代表性没有减弱，应用状况良好的情况下，不会对它进行删除、替换。

　　② 目前15宗工矿仓储用地全是传统工业用地。目前标定地价体系中未包含新型产业和孵化用地，但后续项目更新中会依据实际情况增加进来。

　　3、地价内涵方面：

　　①《标定地价规程》中明确“标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。”

　　4、评估方面：

　　① 评估过程依据《标定地价规程》的规定，确定标准宗地后，一宗地由两个选聘的估价师进行背靠背独立评估，项目组进行汇总审核。一个估价师使用两种估价方法，两种估价方法结果之间差异不超过20%。项目组确定初步成果后向珠海市自然资源局内外相关单位意见征询意见，项目组根据意见对成果进行完善。

　　② 公示方面，我们按照规程的标准去公示，因此未公示规程外更多技术方面的部分。

　　③ 土地价格考虑了公园、学区房等公共配套设施的影响。

　　④ 凤凰溪谷花园为城镇住宅用地，是纯居住用途的价格；华发四季为商住混合用地，会把综合地价拉下来。华发四季的容积率为2.9，凤凰溪谷花园的容积率为1.5，我们是在现状容积率下对地价进行评估，所以受容积率的影响较大。若在统一内涵下去换算，价格应该是合理的状态。

　　⑤ 标定地价体系搭建有考虑该体系在统一内涵下全市地价水平的平衡，所以可能会形成目前大家看上去的差异。

　　⑥ 关于2084元为地面地价，是考虑了容积率，我们一般对比的是楼面地价，您提到的该标准宗地的楼面地价为906元，这宗公服一用地是属于养老设施用地。

　　⑦ 标定地价是基于政府管理需要公布的地价体系，2019年体系初始布设时13号跟12号这两块标准宗地征求了高栏港分局的意见，进行了特别的调整。

　　5、应用方向方面：

　　① 关于标定地价应用，第一是地价表现形式的公示作用，第二是评估机构在评估地价时所用到的公示地价系数修正法。公示地价系数修正法是一种方法，标定地价是一种地价标准，公布了标定地价的地方，评估机构可以使用标定地价公示地价系数修正法进行评估，这是一种评估方法。

　　② 标定地价成果配套有标定地价应用的修正体系，容积率修正包括在内。如果容积率不同，评估地价时参照容积率系数表去修正即可。

　　③ 标定地价建议及结果表中根据用途进行排序，首先是零售商业、城镇住宅、仓储等，然后是混合、商住混合以及商办三种以上用途混合，最后才是公服。因为不是全域覆盖，所以根据行政区来不够方便。各用途中依据标准宗地编码顺序。对比的时候建议直接看图会更加清晰和直观。

　　④ 修正体系今年有一定的更新，较2020年有一定的变化，以往年份修正体系是有公布出去的。

　　⑤ 本轮考虑把成果汇编分为几个文件进行公示可能会更清晰，因为原来是一个文本公示可能内容比较多。示例也会考虑加进去。

　　⑥ 规程中使用期限不宜超过一年的问题，确实是每个城市现在都存在这样的问题。本项目6月份才招标，项目招标到项目实施，做的时间肯定需要这么长，这是一个普遍现象。

　　五、听证会意见和建议采纳情况

　　针对听证会上各位听证代表提出的问题，市自然资源局和技术承担单位的相关专家进行了深入的讨论和研究，并逐条研究回复意见。由于听证代表的问题和意见均属于对标定地价听证材料的疑问，已解释，详见第四点。

珠海市自然资源局

2021年10月21日