《民法典》知识问答（二）

2022-06-02 江西--

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所在地区：

江西--

发布日期：

2022年6月2日

建设快讯正文

问：购买商品房时签署的《商品房认购书》，有无法律效力？

答：（一）法律依据

1.《民法典》第495条

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

3.原建设部《商品房销售管理办法》第16条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

（二）商品房认购书法律效力分析

商品房认购书在其内容约定的范围之内，对认购方与开发商具有约束力。商品房认购书约定了在将来一定期限内订立商品房买卖合同内容的，可被认定为商品房买卖预约合同。商品房买卖预约合同在日常生活中还有订购书、预订书等其他多种表现形式。如认购方或开发商不履行商品房买卖预约合同中约定的订立商品房买卖合同的义务，违约方承担预约合同违约责任。约定了定金的，适用定金罚则；不可归责于双方导致未订立本约的，定金应当返还，双方互不承担违约责任。

（三）总结

当认购方与开发商双方意思表示真实，不存在民事法律行为无效情形时，商品房认购书经签署生效后，是产生法律效力的。但商品房认购书并不一定等于商品房买卖预约合同，商品房认购书的具体法律效力，以其具体内容约定为准。违反商品房认购书的一方，需要按认购书之约定，承担违约责任。

来源：江西水利公众号

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