【电缆网讯】走出深圳和粤港澳大湾区的“舒适区”，以“旧改之王”驰名的深圳佳兆业，在西安遭遇了“黑天鹅”。2018年12月30日，西安市王家棚村，铲车、挖掘机的声音打破了清晨的宁静。一场裹挟了深圳“旧改之王”、富德生命人寿、陕西省首富、西安本地龙头、以及王家棚村村委、村民、街道办等多方群体的旧改利益纠葛，被推向了高潮。

多年来，佳兆业在广深区域开发了数个大型旧改项目，并拥有大量土储，是旧改领域颇有经验的开发商。但首次进入西安便折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破，以及多变的旧改政策、复杂的政商关系、不确定的资金沉淀，非一般房企所能把握。

对王家棚村村民来说，十年旧改拆迁噩梦或将终结。而佳兆业在广东区域以外的旧改之路，仍布满荆棘。

王家棚村，位于西安市未央区未央湖街道，按照最初的规划，项目总占地33万平方米，总建筑面积140万平方米。

2009年，西安新里程投资有限公司（简称“新里程”）拿到了西安市城改办的批复文件，获得了王家棚村旧改的主体资格。2010年9月18日，新里程与王家棚村委会签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》，拿下了这个村子的拆迁、改造以及开发权。

同时，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新里程作为丙方、王家棚村委会作为丁方，签订《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》。

资料显示，新里程最初实际控制人为陕西瑞林实业集团，董事长孙瑞林。除了新里程，其名下还有陕西瑞麟置业。

2014年3月，由于资金紧张，孙瑞林引入了国民信托；而孙瑞林于2015年的突然病故，使得新里程资金链断裂，王家棚旧改一度陷入停滞。

2017年8月4日，佳兆业从国民信托手中收购了新里程88.89%的股权，并接手王家棚项目。

但佳兆业的“投资主体”身份并没有获得多方认可。几乎与此同时，王家棚村委会认为新里程已违规，解除了合作协议；并于2017年9月8日启动了二次招商，西安兴正元房地产开发有限公司（简称“兴正元”）中标。

2017年11月13日，西安市城改办文件显示，“原则同意”王家棚城改项目投资主体由新里程变更为兴正元。

2017年11月28日，王家棚村委会与兴正元联合发布公告，称兴正元是王家棚村城改项目唯一合法的投资主体。

新里程、佳兆业与兴正元的矛盾由此爆发，双方多次发生冲突。

2017年11月6日，新里程提起诉讼，要求确认王家棚村委会《合同解除通知函》无效。2018年4月2日，西安市中级人民法院一审判决新里程胜诉；但在11月28日，陕西省高院二审判决新里程败诉。

一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《改造合作协议》，未涉及解除多方签订的《监管协议》。因此，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达新里程，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。

二审则认为，在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。

值得注意的是，佳兆业收购的股权也存在瑕疵。国民信托将新里程88.89%的股权转让给佳兆业后，其余持股约11%的小股东，以国民信托涉嫌抽逃约3.44亿元出资为由，提起了诉讼。

国民信托在上述诉讼中一审败诉，二审胜诉；目前案件已移交北京市高院审理。

据公开资料，国民信托的第一大股东为富德生命人寿，第二大股东为佳兆业，而富德生命人寿又是佳兆业第二大股东。

佳兆业在大本营以外的城市旧改推进并不顺畅。多位业内人士表示，旧改本身涉及复杂的条款与居民安置问题，同时还面临当地房企的竞争，政商关系更是旧改的关键。

从目前来看，佳兆业能转化为可售货值的旧改项目主要还是来源于一线城市。克而瑞预计，2019年只有深圳可供货，旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。