?郁亮万科集团董事会主席

?《中国房地产金融》席编委

?2月25日，《万科周刊》刊登了万科集团董事会主席郁亮在“2019年目标与行动沟通会”上的发言，主题是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。

?为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？郁亮从宏观、行业、万科自身三个方面分析。

?从宏观层面来看，有两个问题对行业影响特别大。第一，经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。第二，宏观方面，人口形势面临“少子化”挑战。

?“从某种意义上讲，经济大势和人口结构，比宏观调控政策对行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题影响10-20年。”郁亮说，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，是万科基于对宏观形势的判断所做的必然选择。

?从行业层面看，第一，住宅全面短缺时代结束。政策层面继续坚持“房住不炒”的基调，住房的金融投资属性被长期抑制住，这对万科有重大影响。第二，行业集中度上升。头部企业间竞争激烈，说明竞争也会越来越激烈。第三，行业转型绝非易事。“做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”郁亮说。

?郁亮表示，房地产行业依然有机会。中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。目前城市化进入到第二阶段——都市圈化。如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等，这其中有很多机会；关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

?“从万科自身多年的发展经验来看，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。”最近一年多时间，郁亮着重“基本盘”的论述，在他看来，基本盘是保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。

?郁亮认为，在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。“收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市，而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。”

?关于新业务的开展，是众多开发商花大力气重点开拓的业务，在郁亮看来对于一些业务受政策影响、模式不清的要考虑清楚，“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。”

?面对宏观、行业、自身的变化，是“危”是“机”取决于企业的选择和行动。郁亮提出万科2019年总体指导思想：应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

?“在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。我们不一定每一年、每一次都要成为冠军，但最终要成为这个时代的总冠军。”郁亮说，2019年“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。