?房企“大鱼吃大鱼”是行业趋势

?张宏伟同策集团首席分析师

?房企“钱荒”不断加剧，同策研究院总监张宏伟表示，2019年大部分开发企业资金链紧绷的现状很难得到实质性改善。

?他认为,这是因为:第一，2019年房地产市场调控基调并没有发生太大变化，三四线城市可能会出现定向宽松，但是大部分房企重仓布局的一二线城市调控基调没有变。受调控政策窗口指导的影响，金融机构对房企的投资将保持谨慎态度。第二，虽然央行降准释放流动性，但受调控政策的影响，行业获取不到太多资金。

?市场进入实质性下行通道，金融机构在投资时也会考虑企业、项目自身潜在的风险性因素，审慎做出选择。因此在张宏伟看来，2019年仍将是开发企业，尤其是民营开发企业，资金兑付压力最大的时间点。融资难、融资成本高企并不会因为降准得到实质性的缓解。

?“我觉得未来房企间的竞争格局还会发生变化。”张宏伟表示，之前是“快鱼吃慢鱼、大鱼吃小鱼”，强者恒强,未来则可能是“大鱼吃大鱼”，甚至是强强联合。

?“现在排名前30强的房企是千亿级别，到2019年可能会有40家千亿房企。市场高度集中的情况下，大型房企间必然会发生这一现象。”房企选择强强联合有助于企业市场规模迅速增加，市场地位迅速提升，张宏伟分析道。中小房企则会面临两种处境，第一种是扩张速度比较快、杠杆率较高的企业资金压力较高，2019年可能会选择出售资产、股权缓解融资难题。而过去相对保守、稳健的企业由于扩张速度放缓，现金流充裕，原则上不会出现太大的风险性问题。

?市场“后市”好不好还看三四线

?严跃进易居研究院智库中心研究总监

?2018年商品房销售面积与销售额双双创下历史新高，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，房屋销售数据表现优异，侧面反映房地产业较高的成长性；但2019年类似态势能否延续，关键还要看市场逻辑。

?“过去几年房地产市场的繁荣主要依靠三四线城市的快速崛起，受益于棚改货币化政策导向，该类城市楼市持续升温。”因此，判断“后市”好不好，关键要看三四线城市未来的成长性或享有的政策红利，严跃进分析道。

?“应该承认，这两年三四线城市棚改红利略有减少，同时房价冲高到一定水平后会抑制市场需求，加之存量房供应增加所带来的影响，都会使得市场需求动力有所减弱。”所以他认为，2019年新房成交下跌4%左右的水平，都可以理解为符合预期，“市场周期性调整的可能性也有，但绝不萧条。”

?那么对于以往重仓三四线的房企而言，今年又有哪些新的投资机会可以发掘？严跃进建议，可以关注农村集体建设用地，尤其涉及到租赁市场和共有产权住房改革的相关概念，都是需要积极把控的重点。

?2019年关键词：收房质量

?张大伟中原地产首席分析师

?“2016-2017年，由于市场限价严格供应量不足，导致全国各地尤其是二三线城市购房时普遍采取‘双合同’；但这种行为隐藏着风险，一旦房价波动，就会诱发‘房闹’现象的产生。”对于楼市未来可能产生的不确定因素，张大伟这样预判。

?他认为，如果说2018年市场中不确定因素之一是双合同，2019年收房质量问题将是比卖房更难解决的难题。一方面是因为限价的大环境下，开发企业普遍认为“房子盖得太好反映不到市场价格上”；

?另一方面则是土地价格与房屋销售价差缩小，建材上涨，开发企业严控建安成本，再加上企业自身普遍采取“快周转”、全员跟投，房屋质量问题爆发的概率自然越来越高。

?“2018年是转折点，2019年是地产小年。”来自中原地产研究中心统计数据显示，全国严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整，楼市告别“高烧”。那么从购房者的角度，除了更加关注房屋质量，新的一年又有哪些机会是可以把握的？张大伟预测，2018年大部分城市房价上涨供求失衡，导致过去几年的小周期已经紊乱，2019年将是供应大年。

?“未来市场最容易有起色的肯定是北京及环京区域，包括厦门这些城市，什么时候这些地方‘见底’了，其他区域市场才有‘见底’的可能性。”在不确定的政策下，他建议购房者未来投资更谨慎，选择核心城市圈，选择城市的核心。