?4月东莞楼市成交情况同比去年同期升温明显。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上个月东莞洋房成交超3600套，同比上涨20%。不过，市场活跃度环比3月还是有所下滑。淡季市场新货供应不足，市场成交环比3月回落约2个百分点。市场成交依旧集中在中心城区及滨海片区。

?市场主流仍是刚需产品

?据东莞中原战略研究中心监测数据显示，4月东莞住宅新增供应明显放量47万平方米，环比上升56%，同比上升10%，除东部产业园片区外五大片区供应量均上涨。供应热点集中在滨海片区及东南临深片区，合计供应达23.6万平方米，占比高达51%。

?4月市场主流依然集中在刚需产品，70~120平方米刚需型产品占比为79%，环比上升1个百分点，随着近期房贷利率持续宽松利好，开发商加快刚需盘推货力度，刚需客持续入市。另外改善型作为市场第二主力，产品占比为16%，环比上月下降1个百分点，未来随着二手个税调整政策持续发酵，业主置换需求有望进一步释放，“以旧换新”“以小换大”。

?成交同比去年有所升温

?成交方面，据东莞中原战略研究中心监测显示，上月东莞洋房成交超3600套，成交比重为92%左右，环比回落约2个百分点，同比上涨20%，反映市场活跃度同比去年同期明显升高，环比3月热度有所下降。

?从区域角度看，根据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，4月以来，市场成交热度高度依旧集中在中心城区及滨海片区，合计占比达41%。区域分化明显，其他区域成交不温不火。值得注意的是，长期以来中心城区紧缺，今年以来万科第五城供应放量，城区购房需求得以释放，中心城区连续4个月成交量蝉联榜首，市场热度最高。

?另外，上个月全市10个镇街成交下滑明显，其中企石、万江由于在售项目少，片区内以尾盘居多，成交量显著下滑。从别个盘看，房价洼地刚需盘是市场热点，其中高埗万科第五城和石碣阳光愉景湾成交位列前二。业内人士分析，开发商推货策略从“小步试跑”转变为“大步快跑”策略，定价逐步回归理性。由于多个项目开盘价格低于市场预期，或保持“稳价跑量”，加快推动客户入市，整体开盘销售率明显上升至74%。

??住宅库存消化周期约12个月

?业内人士认为，在实际市场中，4月东莞市场活跃度环比3月有所下滑，楼盘来访量出现多周下滑，认购量跟随人气下滑。业内人士分析原因包括4月淡季推新量较少，供应不足，人气下滑导致市场成交回落；二手房交易税费调整后，分流一部分一手房需求等。

?此外，4月楼市库存小幅升高。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至4月30日，东莞住宅库存套数42998套，库存面积为526.76万平方米，环比上升3.81%，同比上升5.41%，按照过去六个月消化速度计算，4月底住宅库存消化周期约12个月，环比小幅缩短。目前在售项目约190个，4月底有113个项目住宅库存可售套数过百套，环比上月增加3个，库存在售新盘增多。

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